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关于理顺我市小区物业管理机制的建议

2016-02-05 11:11:10 来源:三明民盟 浏览:1960

                                     永安民盟、陈洋锋

    近年来,在城镇化进程中,我国、我省不断通过立法、行政规制的方式加强对物业服务市场的管理,我市也出台了一系列政策措施,不断推进物业服务规范化管理,在探索小区物业管理工作中取得了初步成效,但是在现实中,我市在小区物业管理方面还存在着很多问题和不足。
1、物业管理发展不平衡。近年来,我市物业管理的水平总体上呈上升的趋势,专业化、市场化的物业管理得到较快发展,探索并实践不同的物业管理方式,取得良好的效果。但我市物业管理发展还很不平衡,物业管理发展受多方面影响,如:当地政府的相关政策、业主对物业管理的不同看法、居民的生活水平、当地的经济发展状况等。
2、物业管理规范化程度较低。我国先后颁布了《物权法》和《物业管理条例》等法律规定,我市也先后出台相关政策,从日常管理服务、公共秩序服务、保洁服务等方面,对当地物业行业进行了规范,但因我国至今还没有很完善的物业管理方面的法律法规,这就不可避免会导致物业管理的规范化程度、总体水平不高及无序化发展等问题。特别是开发商房屋验收交接时产生的问题加重了物业公司与业主之间的矛盾。前期物业公司强势,业主缺乏监督平台。
3、物业服务和经营状况普遍不良。物业基本维修不及时管理不善,对乱丢垃圾、涂鸦、破坏绿化带等行为置之不理;安保措施投入不足,保安执勤不严格,致使小区多次发生失窃事件;对小区绿化维护、公共设施损坏维护不及时,对小区内乱停车无人问津等。因住宅前期物业服务收费纳入政府指导价范畴,三明部分物业公司未认真执行国家相关法律法规,擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格等费用行为。加上各物业公司未对管理区域内的绿化、保洁、二次供水的损耗、通风、照明以及设施设备运行维护使用的公共水电费按照实际分摊费用进行公示,或公示不明引发矛盾加剧。特别是物业收费后不作为或者乱收费等行为加深了物业与业主之间的矛盾。
4、部分物业公司侵占小区公共部分。按《物权法》七十六条,有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行。而部分物业强行对小区内公共部份进行出租或用于停车等,且收支未进行公示,造成物业与业主之间的矛盾。
究其原因。一是物业管理的法律法规不健全,相关制度如物业联席会议等相关制度未有效落实。二是物业管理的人员素质不高,服务水平存在差距。三是物业管理的收费困难,业主缺乏知情权和监督权。四是业委会作用没有有效发挥,履职不够规范。
    为此,建议:
1、及时修堵法律漏洞,健全物业管理法律法规体系。物业管理中的很多问题和矛盾,源于法律法规的缺失、漏洞和抽象化,因此需要向上呈请省人大、政府牵头制定详细具体的法律法规体系,来引导、制约和规范物业管理行为,包括业主公约、物业公司的资质管理以及业主委员会等内容,加强物业的依法管理,使依法管理具有可操作性,物业管理工作能够有序、顺利地开展,最终促使我市乃至我省物业管理逐步走向专业化、规范化和社会化。
2、提高物业服务企业服务水平,加强行业队伍建设。一是积极引导物业服务企业及时转变思想,树立物业管理服务观念,一切以业主和消费者的合法合理需求为最高标准,进行专门的特色化、人性化服务,让业主和消费者对物业管理服务逐渐地接受和认可,缓和并进一步消除业主和物业管理人员之间的矛盾。二是督促物业服务企业加强内部管理,增强服务和竞争意识,提高自身素质,进一步明确各个管理人员的职责,做到权责明确,了解需要服务的内容。从服务行为着手,物业服务企业的服务内容多,涉及的工种多,与业主打交道,自身行为的规范与否,成为业主衡量其服务水平高低的一个重要标准。为此,物业服务企业要积极引进高素质人才,增添新鲜血液,对现有的职工进行系统的岗位培训、职业道德教育、上岗考核,切实提高其服务意识和服务水平。三是借鉴国外先进的物业管理经验,引入市场竞争机制,严把物业服务市场的准入门槛,以此来鼓励专业的物业管理公司进入市场,加快推进物业管理的市场化进程。四是加大物业管理人才的培养力度,建议我市高职院校增加物业管理专业设置,建立物业管理职业资格准入制度,从而提高物业管理人才的综合素质。
3、加强行业自律管理,完善物业管理服务价格形成机制。由于在物业管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障和约束,因此,要引导物业服务企业加强行业自律管理,建立完善的物业管理体系,在充分考虑市场行情和相关条件的基础上,严格制定、执行经过听证并报批的收费标准,并确保收费标准的明朗化,坚决杜绝乱收费现象的发生。同时,物业服务企业要反思、检查自身的问题,及时透明地公示服务标准、服务内容、收费标准,规范公共水电公摊费用计算方式,定期张贴在公告栏处,向各业主告示。对物业服务收费实行包干制方式的,并未规定物业服务企业需向业主公示物业服务费的收支情况,多数业主对此存在理解误区。对物业服务收费实行酬金制方式的,企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,且每年至少公布一次物业服务资金的收支情况,接受业主或业主大会的质询。通过这些方式增加业主对物业管理相关情况的了解。
4、有效发挥业主委员会的作用,合法合理履行职责。要规范业委会选举,引导业委会合法合理履行职责。一是选好配强业主委员会班子。召开首次业主大会时,要成立以街道(乡镇)政府代表为组长的业委会筹备组,对业主推荐、自荐的委员候选人认真组织考核,对业委会候选人是否存在违法违章搭建、欠缴各类费用、侵占公共利益等违法违规行为进行核实排查,组织推选出遵纪守法、责任心强、公正廉洁、公信力强、具有较强组织能力并且具备工作时间的业委会委员候选人,由社区牵头组织小区内的业主,进行依法合规选举,为强化小区自治管理提供组织保障。业主委员会成立后,要切实承担起与物业人员沟通的责任,监督物业服务,维护业主利益,对于物业公司所提供的服务及时予以监督,让业主拥有知情权、参与权、决策权,调动业主参与民主决策的积极性;对于损害业主利益的物业公司,应通过正当合法的途径维护业主的权益。二是建立业委会委员定期培训制度。通过完善业委会章程和相关制度,不定期举办培训,让业委会成员了解熟悉其法律法规规定的职责、权利和义务,对小区的管理事项依法作出民主决策。三是强化业委会财务收支监管。明确要求街道办事处对辖区内业委会的财务收支加强指导和监管。指导业主大会和业委会对公共物权收益、筹集的工作经费以及补助费、专项维修资金等资金,制定规范的收支使用制度并严格遵守执行,以此健全财务制度、规范业委会日常工作。同时要求所在街道、社区居委会督促业委会在每年度或换届时委托第三方机构对财务情况进行审计,并将审计结果以书面形式在物业区域内进行公布,接受业主的监督和质询。
5、加强有关部门保障和监管,规范物业服务企业行为。一是按照开发项目建设条件的有关要求和规定进行严格的检查验收,确保住宅小区按规划建设、质量验收达标,做好物业管理开端,以减少日后物业管理中因历史遗留问题而导致纠纷的发生。二是有效落实“物业管理联席会议制度”,并明确县(市、区)、街道(乡镇)、部门、社区的管理、协调、监督职责,明确公共服务延伸进小区的范围和内容,将物管行业的发展纳入创新社区管理的范畴。扎实推进城管进小区抓违章搭建、交警进小区抓违停等公共服务进小区工作,维护小区的正常秩序。依托社区网格化管理,推进民生服务、文化服务进小区工作,提高居民的幸福度。完善公安和物管的联动联防机制,加强对小区治安的管理和服务。三是建立健全物业收费保障机制。建议推行欠缴物业服务费等费用的业主黑名单制度,与相关部门联合建立征信体系,将其纳入个人征信记录,与其个人信用贷款、购房贷款、人事任用等个人重大事项相挂钩;同时,各地法院应加大对物业欠费案件的立案力度,由民庭、执行庭进行配合催收,以切实提高物业费的收缴率,保障物业服务企业的合法权益。
6、加大宣传力度,加强舆论导向。通过各种媒体渠道,广泛深入宣传各类物业管理法规,增强物业服务企业、开发商、业主的法律意识,让各方充分了解自己的义务和责任,形成有法可依、有法必依的法治氛围。 

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