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关于理顺我市小区物业管理机制的建议

2021-01-25 09:05:32 来源:三明民盟 浏览:2002
随着城镇化建设进程的加快,我市在探索小区物业管理工作中取得了初步成效。如,截止2020年11月,仅永安市就已有备案物业公司73家,其中有承接物业小区管理项目的物业公司36家,在管物业住宅项目85个,从业人员1400余人,管理面积共计673.76万平方米,服务业主约5.6 万户;全市已累计成立业主委员会152个。但在现实中,小区物业管理还存在许多问题:1、物业管理的法律法规不健全,相关制度如物业联席会议等相关制度未能有效落实;2、不同小区之间的物业管理水平发展不平衡,物业管理人员的素质不高,服务水平存在差距,不少小区物业管理规范化程度较低;3、物业管理收费困难,经营状况普遍不良;4、业主委员会委员的素质参差不齐,业委会作用发挥不够,履职不够规范;5、老旧小区多、基础设施差,停车位严重不足,物业服务收费标准普遍偏低,收费标准难以提高;6、各有关部门管理合力尚未形成。

为此,我们民盟课题组经过深入调研后,建议如下:

一、及时修堵漏洞,健全物业管理制度体系。物业管理中的很多问题和矛盾,源于法律法规的缺失、漏洞和抽象化,因此需市人大、政府牵头制定详细具体的相关法规及制度体系,来引导、制约和规范物业管理行为,包括业主公约、物业公司的资质管理以及业主委员会等内容,促使我市物业管理逐步走向法制化、专业化、规范化和社会化,并具有可操作性。同时,各地政府在组织有关部门进行竣工验收时,必须严格按照项目开发建设条件和项目规划要求,确保住宅小区按规划建设、房屋质量合格、设施配套、功能完善,以从源头上减少日后物业管理中因历史遗留问题而导致纠纷的发生。

二、提高物业服务企业服务水平,加强行业队伍建设。我市各级物业管理主管部门必须引导物业服务企业树立物业管理服务观念,一切以业主的合法合理需求为最高标准,进行专门的特色化、人性化服务,以取得业主的接受和认可。同时,要借鉴国外先进的物业管理经验,引入市场竞争机制,严把物业服务市场的准入门槛,以加快推进物业管理的专业化、市场化进程。此外,要加大物业管理人才的培养力度,建议我市高职院校增加物业管理专业设置,建立物业管理职业资格准入制度。

三、加强行业自律管理,完善物业管理服务价格形成机制。由于在物业管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障和约束,因此,市城管局必须引导物业服务企业加强行业自律管理,建立完善的物业管理体系,严格制定、执行经过听证并报批的收费标准,坚决杜绝乱收费现象的发生。同时,物业服务企业要反思、检查自身的问题,及时透明地公示服务标准、服务内容、收费标准,规范公共水电公摊费用计算方式,定期张贴在公告栏处,向各业主告示。对物业服务收费实行酬金制方式的,企业应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,且每年至少公布一次物业服务资金的收支情况,接受业主或业主大会的质询。此外,可参考物价上涨指数,即全国居民消费价格指数(CPI)逐年提高物业服务费标准,真实反映物业服务劳动价值。。如2019年12月份,全国居民消费价格(CPI)同比上涨4.5%,物业服务费是否每2--3年提升10%。否则,服务质量无从谈起。另外,亦可参考其他行业的做法,实行最低保护价或最低限价制度。

四、规范业委会选举,有效发挥业主委员会的作用,引导业委会合法合理履行职责。一是要成立以街道(乡镇)政府代表为组长的业委会筹备组,对业主推荐、自荐的委员候选人认真组织考核,选好配强业委会班子;二是建立健全业委会委员定期培训制度,让业委会成员了解熟悉其法律法规规定的职责、权利和义务,对小区的管理事项依法作出民主决策;三是明确要求街道(乡镇)对辖区内业委会规范其日常工作,健全其财务制度,强化对其财务收支的监管,并督促各业委会在每年度或换届时委托第三方机构对财务情况进行审计、公布,接受业主的监督和质询。

五、落实有关部门的管理和监管职责,保障物业服务企业合法权益。各地政府应有效落实“物业管理联席会议制度”,按《福建省物业管理条例》第70、71条的要求,尽快明确街道、乡镇政府一级的物业管理机构、配齐工作人员,履行好街道办事处指导和协助职责。明确公共服务延伸进小区的范围和内容,将物管行业的发展纳入创新社区管理的范畴:一是扎实推进城管进小区抓违章搭建等公共服务进小区工作,维护小区的正常秩序;二是依托社区网格化管理,推进民生服务、文化服务进小区工作,提高居民的幸福度;三是完善公安和物管的联动联防机制,加强对小区治安的管理和服务;四是规范业主大会的成立、业主委员会的选举;指导和监督业主大会、业主委员会开展工作,参照村财乡管模式,对业主委员会的公共部位经营收益加强监管;协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;协调和监督物业服务企业的交接等职责。同时建立有街道办事处、社区办、公安派出所、司法所、城管办等部门领导组成的街道物业管理联席会议制度,定期研究解决物业服务管理工作遇到的困难与问题、调解纠纷,促进小区和谐,做好物业行业“最后一百米” 的民生服务。

六、我市各级政府应建立健全物业管理与收费保障机制。加大对拖欠缴物业服务费业主的惩戒力度,对拖欠物业费业主实行“黑名单”制度,与相关部门联合建立征信体系,将其纳入个人征信记录,与其个人信用贷款、购房贷款、人事任用等个人重大事项挂钩,减少或暂缓当事人和所在单位文明奖奖金的发放数额。同时,法院应加快对物业欠费案件的审理进度,加大对物业案件的执行力度,以提高物业费的收缴率,切实保障物业服务企业的合法权益。同时,市人大、市政府应研究出台《永安市规范小区车辆安全有序停放和场地使用收费管理规定》。依法支持鼓励物业企业开发小区停车资源、合理规划停车位,有效解决小区停车难、乱停车难题;支持物业企业开展汽车、摩托车、电动车、自行车等车辆有序安全停放,正常履职与合理的服务收费,并通过工作联席会议制度解决停车难乱停车问题。各地消防管理部门加大对随意占用消防通道的处罚力度,按《中华人民共和国消防法》第六十条相关规定,对个人占用、堵塞、封闭消防车通道,妨碍消防车通行的,处警告或者五百元以下罚款;对影响火灾救援,造成严重后果的由公安部门依法追究刑事和民事赔偿责任;对少数车辆业主故意刁难将车堵在车辆出入口、堵塞小区正常交通和占用消防通道停车的,市公安交警部门接到报警后应及时岀警处置,并由公安机关交通管理部门依法处罚,并实施累积记分管理。对当事车辆驾驶人不在现场的,依法给予拖弋扣留和处罚。
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