最近更新关于盘活我市农村闲置房屋与宅基地的建议
2021-01-25 15:05:26 来源：三明民盟 浏览：3523次
随着城镇化进程不断加快，当前农村房屋闲置问题日益严重，据不完全统计，我市现有农村房屋闲置率超过10%，其中偏远乡村这种房屋闲置现象尤为严重。
据调研，当前导致农村房屋闲置现象较为严重的原因主要有：
一是建新弃旧。许多边远乡村村民通过新建房屋或异地安置等形式搬家之后，基本上都抛弃了自已原有的老旧民房。
二是分户扩建。一些村民通过成年儿女分户形式新建房屋，但一家人又还是居住在一起，导致了事实上这类农民宅基地的浪费。
三是外出购租。为了解决子女读书教育问题，不少外出务工的农民纷纷在城镇购置商品房，或者是长期租房居住，导致其村里原有住房长时间闲置。
当前,农业农村部已发布《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》,明确在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。为积极探索农民闲置农房依法流转、合理利用办法，引导城市资本注入农村，发展农村新产业新业态，增加农民的财产性收入，着力改变农村有资源、缺资本的现状，助推我市乡村振兴，建议如下：
一、建立农村闲置房屋（宅基地）信息库。在农村集体土地“三权”登记发证的基础上，全面启动“房地一体”确权登记工作,明晰农村土地权属和农村房屋（宅基地）权属，落实“一户一宅”制度，规范宅基地管理，先行完成试点村农房确权颁证，为农村闲置房屋盘活利用奠定基础；由农业农村局为指导，各乡（镇、街道）牵头，以村级为单位，全面摸排农村闲置房屋现状，从闲置房屋的使用面积、地理环境、结构现状、出租意向等方面进行全要素登记，建立农村闲置房屋动态信息库。
二、制定农村闲置房屋盘活政策措施。一是出台我市盘活农村闲置房屋工作实施方案、盘活农村闲置房屋促进农民增收实施意见、盘活农村闲置房屋三年行动计划、农村闲置房屋流转交易办法等。二是以村庄整体风貌、乡村旅游资源、交通区位优势较好的村为试点，探索农村宅基地“三权分置”办法，适度放活农民房屋使用权；建立农房经营权价值评估、抵押物处置及抵押贷款风险缓释补偿机制，引导流转农房经营权依法向金融机构融资担保。三是财政建立专项基金进行激励和奖补，对农村闲置房屋盘活范围内的村，结合美丽乡村建设、农村环境整治等工作，优先安排基础设施建设，重点加强道路、通信、污水处理、垃圾处理、厕所改造等基础设施配套，促进农村闲置房屋的开发利用。
三、挖掘农村闲置房屋多元化利用渠道。一是依托农村产权交易中心、土地流转网建立“共享农房”平台，对外发布农村闲置房屋流转租赁信息；引入第三方运营公司，探索“共享农房APP”,帮助农村改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。二是创新“农民+合作社+企业”经营模式，鼓励农民将闲置房屋流转给合作社，成为社员取得租金收入并参与合作社收益分红；合作社由村集体领办，负责流转和管理农民闲置房屋、土地及其他闲置资产，并与企业合作开发文旅康养、休闲观光农业、电商特色村等形式多样化的产品业态，在取得租金的基础上，获得一定的收益分配股份；企业与合作社共同对流转的闲置房屋进行改造和经营，同时对建立服务配套体系，创造本地农民就业岗位；政府负责通过招商引资工作，引入优质企业。三是鼓励市民、返乡农民工、大学毕业生、退伍军人租赁农村闲置房屋，创办森林康养、乡村旅游、家庭农场、休闲农业、乡村酒店、创客中心等新型经营主体。四是鼓励乡镇、村合理利用农村闲置房屋开办文化、体育、教育、康养、旅游等公共配套服务。
四、实行农村闲置房屋有序分类流转。闲置房屋流转年限建议设置为10-20年，闲置房屋流转金（租金）根据地段、建筑结构质量、成新度等因素，按照不同等级分别予以计算。年代久远、产权人众多的闲置房屋可成立经民政部门注册的理事会，由理事会主持开展流转。此外，乡村闲置的学校、信用社、供销社以及厂房等集体资产，由市级国资管理部门统一收储。
五、加强农村闲置房屋(宅基地)监督管理。一是加强监管。按照属地管理、部门授权、综合执法原则，加强对农村闲置房屋盘活利用的安全生产和动态监管；禁止违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。二是落实宅基地集体所有权，农村闲置房屋使用权流转须经村集体经济组织审核备案。三是建立纠纷调处机制，及时化解矛盾，充分保护所有者、经营者、第三人的合法权益。四是强化新建农房规划管控，加强“空心村”的服务管理和改造，严格管理农村闲置房屋（宅基地）改（扩）建，严控乱拆乱建行为。
六、探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。允许进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索有偿使用。一是探索依据宅基地使用对象的身份及宅基地利用现状，对超占部分按照时段、面积、区域等标准收取有偿使用费。二是探索对利用宅基地上住房从事客栈餐饮等经营活动的由集体按使用面积收取土地收益金。三是探索对退出宅基地或放弃建房进城购房的农户实行购房补贴。四是探索建立农村老年人“以地养老”模式，允许农村老人自愿将宅基地、房屋、承包经营权退回集体，以此置换养老、看病等经济社会服务。
据调研，当前导致农村房屋闲置现象较为严重的原因主要有：
一是建新弃旧。许多边远乡村村民通过新建房屋或异地安置等形式搬家之后，基本上都抛弃了自已原有的老旧民房。
二是分户扩建。一些村民通过成年儿女分户形式新建房屋，但一家人又还是居住在一起，导致了事实上这类农民宅基地的浪费。
三是外出购租。为了解决子女读书教育问题，不少外出务工的农民纷纷在城镇购置商品房，或者是长期租房居住，导致其村里原有住房长时间闲置。
当前,农业农村部已发布《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》,明确在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。为积极探索农民闲置农房依法流转、合理利用办法，引导城市资本注入农村，发展农村新产业新业态，增加农民的财产性收入，着力改变农村有资源、缺资本的现状，助推我市乡村振兴，建议如下：
一、建立农村闲置房屋（宅基地）信息库。在农村集体土地“三权”登记发证的基础上，全面启动“房地一体”确权登记工作,明晰农村土地权属和农村房屋（宅基地）权属，落实“一户一宅”制度，规范宅基地管理，先行完成试点村农房确权颁证，为农村闲置房屋盘活利用奠定基础；由农业农村局为指导，各乡（镇、街道）牵头，以村级为单位，全面摸排农村闲置房屋现状，从闲置房屋的使用面积、地理环境、结构现状、出租意向等方面进行全要素登记，建立农村闲置房屋动态信息库。
二、制定农村闲置房屋盘活政策措施。一是出台我市盘活农村闲置房屋工作实施方案、盘活农村闲置房屋促进农民增收实施意见、盘活农村闲置房屋三年行动计划、农村闲置房屋流转交易办法等。二是以村庄整体风貌、乡村旅游资源、交通区位优势较好的村为试点，探索农村宅基地“三权分置”办法，适度放活农民房屋使用权；建立农房经营权价值评估、抵押物处置及抵押贷款风险缓释补偿机制，引导流转农房经营权依法向金融机构融资担保。三是财政建立专项基金进行激励和奖补，对农村闲置房屋盘活范围内的村，结合美丽乡村建设、农村环境整治等工作，优先安排基础设施建设，重点加强道路、通信、污水处理、垃圾处理、厕所改造等基础设施配套，促进农村闲置房屋的开发利用。
三、挖掘农村闲置房屋多元化利用渠道。一是依托农村产权交易中心、土地流转网建立“共享农房”平台，对外发布农村闲置房屋流转租赁信息；引入第三方运营公司，探索“共享农房APP”,帮助农村改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。二是创新“农民+合作社+企业”经营模式，鼓励农民将闲置房屋流转给合作社，成为社员取得租金收入并参与合作社收益分红；合作社由村集体领办，负责流转和管理农民闲置房屋、土地及其他闲置资产，并与企业合作开发文旅康养、休闲观光农业、电商特色村等形式多样化的产品业态，在取得租金的基础上，获得一定的收益分配股份；企业与合作社共同对流转的闲置房屋进行改造和经营，同时对建立服务配套体系，创造本地农民就业岗位；政府负责通过招商引资工作，引入优质企业。三是鼓励市民、返乡农民工、大学毕业生、退伍军人租赁农村闲置房屋，创办森林康养、乡村旅游、家庭农场、休闲农业、乡村酒店、创客中心等新型经营主体。四是鼓励乡镇、村合理利用农村闲置房屋开办文化、体育、教育、康养、旅游等公共配套服务。
四、实行农村闲置房屋有序分类流转。闲置房屋流转年限建议设置为10-20年，闲置房屋流转金（租金）根据地段、建筑结构质量、成新度等因素，按照不同等级分别予以计算。年代久远、产权人众多的闲置房屋可成立经民政部门注册的理事会，由理事会主持开展流转。此外，乡村闲置的学校、信用社、供销社以及厂房等集体资产，由市级国资管理部门统一收储。
五、加强农村闲置房屋(宅基地)监督管理。一是加强监管。按照属地管理、部门授权、综合执法原则，加强对农村闲置房屋盘活利用的安全生产和动态监管；禁止违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。二是落实宅基地集体所有权，农村闲置房屋使用权流转须经村集体经济组织审核备案。三是建立纠纷调处机制，及时化解矛盾，充分保护所有者、经营者、第三人的合法权益。四是强化新建农房规划管控，加强“空心村”的服务管理和改造，严格管理农村闲置房屋（宅基地）改（扩）建，严控乱拆乱建行为。
六、探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。允许进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索有偿使用。一是探索依据宅基地使用对象的身份及宅基地利用现状，对超占部分按照时段、面积、区域等标准收取有偿使用费。二是探索对利用宅基地上住房从事客栈餐饮等经营活动的由集体按使用面积收取土地收益金。三是探索对退出宅基地或放弃建房进城购房的农户实行购房补贴。四是探索建立农村老年人“以地养老”模式，允许农村老人自愿将宅基地、房屋、承包经营权退回集体，以此置换养老、看病等经济社会服务。
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